PORADŇA

Vážený klienti,
v dobe, v ktorej žijeme, je mnoho ciest a možností, ako sa prezentovať a presadiť na realitnom trhu. Každý z nás je potencionálnym budúcim majiteľom nehnuteľnosti. Túžbou väčšiny, hlavne mladých ľudí, mladých rodín je vlastná strecha nad hlavou. Existuje viacero možností, ako tieto túžby naplniť. Jednou z možností je obrátiť sa na spoľahlivú spoločnosť, ktorá Vám zaistí komplexné riešenie problému s Vašim bývaním a zároveň dokáže ponúknuť čo najviac možností a veľký výber, ktorý by vyhovoval Vašim požiadavkám.

Veľký dôraz dávame na kvalitnú informovanosť našich klientov v oblasti informácií o možnosti získania hypotekárneho úveru, ktorý je vo väčšine vyspelých krajín dominantnou formou financovania bývania. Popri systéme stavebného sporenia a Štátnom fonde rozvoja bývania je hypotekárny úver jednou z oblastí, ktorú podporuje štát. Prostredníctvom štátnej bonifikácie redukuje výšku úrokovej sadzby, ktorú ponúkajú hypotekárne banky. Hypotekárny úver je dlhodobý úver, ktorý patrí k najstarším bankovým produktom, slúžiacim na zabezpečenie financovania vlastného bývania. Podľa zákona je v tomto období možné čerpať hypotekárny úver do výšky 70 % odhadnutej trhovej ceny založenej nehnuteľnosti, čo v praxi znamená, že na kúpu vybranej nehnuteľnosti môžete použiť na zábezpeku úveru inú nehnuteľnosť, ktorej trhová cena určuje výšku poskytnutého úveru. Väčšina slovenských bánk má pripravený zoznam zmluvných súdnych znalcov, ktorí pre tento účel vypracujú súdnoznalecký posudok. Splatnosť úverov tohto druhu býva zvyčajne od 5 do 30 rokov, pričom väčšina hypotekárnych bánk má podmienku, aby doba splatnosti úveru nepresahovala hranicu dôchodkového veku žiadateľa. Venujme sa teraz úrokom a zárukám, ktoré banky vyžadujú pri prípadnom poskytnutí hypotekárneho úveru. Úroková sadzba v slovenských bankách sa v tomto období pohybuje medzi 0,01 až 5 % p.a. Schvaľovací proces po kompletizácii všetkých podkladov trvá približne 4 až 6 týždňov. Po prípadnom schválení úveru je jeho poskytnutie otázkou pár dní. Na tomto mieste by som chcel spomenúť, že jednou z povinných záruk je životné poistenie vinkulované v prospech banky. Toľko stručne k problematike hypotekárnych úverov. Bližšie informácie na túto tému Vám radi poskytneme pri osobnom stretnutí. Čo dodať na záver. Veríme, že dokážeme splniť i tie najnáročnejšie požiadavky našich potencionálnych klientov k ich najväčšej spokojnosti. Vopred sa tešíme na spoluprácu.

Kolektív Majesty reality s.r.o.

Kupujeme byt

Čo musíme vedieť pri kúpe bytu

Na kúpu bytu je potrebné vynaložiť vždy nemalé finančné prostriedky, preto by mal budúci vlastník získať základné informácie o postupe, ktorý je potrebný na riadne nadobudnutie vlastníctva. Vyhne sa tak nepríjemnej situácii, že po podpísaní zmluvy, zaplatení za byt a nasťahovaní sa už do "svojho vlastného bytu" sa stane iba jeho fyzickým užívateľom a nenadobudne aj vlastníctvo aj v právnom zmysle. Spôsoby nadobúdania vlastníctva k nehnuteľnostiam sú upravené v Občianskom zákonníku, podmienky a spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva k bytom upravuje osobitný zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Nadobudnutie vlastníckych práv k nehnuteľnostiam, teda aj k bytom, si vyžaduje podľa súčasnej právnej úpravy dva úkony. Jedným z nich je uzavretie platnej zmluvy v písomnej forme so všetkými predpísanými náležitosťami, vyplývajúcimi zo zákona a druhým úkonom je vydanie rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Kúpna zmluva

Zmluva o prevode nehnuteľností musí byť v písomnej forme, inak je neplatná. Na základe kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy odovzdať kupujúcemu a kupujúci má povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu. Keďže práve neúplnosť zmluvy spôsobuje vážne problémy pri rozhodovaní o povolení vkladu vlastníckeho práva na kupujúceho, uvádzame, čo by nemalo chýbať v zmluve, ktorej predmetom je kúpa bytu v bytovom dome od fyzickej alebo právnickej osoby ako vlastníka:

• Presné označenie zmluvných strán (predávajúceho alebo kupujúceho)
• Opis bytu a jeho príslušenstva, vymedzenie polohy bytu v dome označením čísla bytu, čísla vchodu, určenie podlahovej plochy a vybavenia bytu
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku
• Určenie a opis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku
• Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku a vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu
• Dohoda o cene
• Vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy
• Úprava práv k účelovým objektom civilnej ochrany obyvateľstva, ak sa takéto v bytovom dome nachádzajú

Okrem uvedených náležitostí si zmluvné strany môžu dohodnúť aj ďalšie podmienky, ktoré presnejšie konkretizujú ich práva a povinnosti (napr. spôsob a čas splatenia kúpnej ceny, termín odovzdania bytu kupujúcemu a pod.)

Na záver zmluvné strany na znak súhlasu s obsahom zmluvy uvedú dátum a vlastnoručné podpisy.

K zmluve sa vyhotovuje znalecký posudok, z ktorého vyplýva ocenenie predmetu zmluvy (bytu) podľa vyhl. č. 465/1991 Z.z. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov v znení neskorších predpisov.

Vlastníctvo bytu, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností.

Návrh na vklad do katastra

Konanie o povolení vkladu sa začína na základe písomného návrhu účastníka konania, ktorý sa podáva na mieste príslušnej správy katastra, v ktorej obvode sa nachádza predmetná nehnuteľnosť (byt). Účastníkom konania je účastník právneho úkonu (zmluvy), na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti

Náležitosti návrhu:

• Meno (obchodné meno, názov) a miesto trvalého pobytu (sídlo) účastníka konania
• Označenie správy katastra, ktorej je návrh adresovaný
• Označenie právneho úkonu, na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti
• Číslo listu vlastníctva a názov katastrálneho územia, ak je právo k nehnuteľnosti, ktoré má byť vkladom dotknuté, zapísané v katastri

K návrhu sa prikladajú najmä tieto prílohy:

• Zmluva, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti v počte vyhotovení podľa počtu účastníkov konania a ďalšie tri vyhotovenia (pre správu katastra 2 vyhotovenia a jedno pre daňový úrad)
• Dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom, pričom podpis splnomocniteľa musí byť úradne osvedčený
• Vyhlásenie správcu o úhrade poplatkov spojených s užívaním nehnuteľnosti (bytu)

Správny poplatok za návrh na vklad nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je 66 € v prípade, že máte záujem o urýchlenie tohto konania, celková hodnota správneho poplatku bude potom 265 €.

Ak správa katastra po preskúmaní náležitostí zmluvy zistí, že podmienky vkladu sú splnené, rozhodne, že sa vklad povoľuje, v opačnom prípade návrh preruší. Proti rozhodnutiu správy katastra o povolení vkladu nie je prípustné odvolanie. Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia o jeho povolení. Rozhodnutie správy katastra o povolení vkladu sa vyznačí na zmluve. Toto rozhodnutie sa doručí účastníkom konania. Rozhodnutie o prerušení vkladu sa doručuje všetkým účastníkom zmluvy. Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné odvolanie, o ktorom rozhoduje súd, ak mu nevyhovie v celom rozsahu sám orgán, ktorý rozhodnutie vydal.

Na záver pár rád, ako kúpiť dobrý byt:

• Je dobré vedieť, aký starý je bytový dom, v ktorom sa váš budúci byt nachádza a kedy bude potrebovať generálnu opravu, časť z nej zaplatíte aj vy ako vlastník bytu.
• Ak kupujete byt na najvyššom poschodí, je lepšie, ak nie je čerstvo vymaľovaný. Zatečené kúty alebo strop signalizujú problémy so strechou.
• Je užitočnejšie, ak má kupovaný byt murovanú kúpeľňu a plastové okná ako nové podlahy.
• S kúpou bytu získavate aj susedov. Pre bezproblémové spolunažívanie sa nezabudnite o nich dozvedieť čo najviac.
• Vždy si overte, či predávajúci je skutočne vlastníkom bytu.
• Peniaze za byt nemusíte platiť vopred, je možné ich zložiť u notára, alebo na účet v banke, z ktorého ich možno vybrať iba so súhlasom oboch zúčastnených strán.
• Ak kupujete byt prostredníctvom realitnej kancelárie, vyhnete sa riziku, že kúpite nehnuteľnosť, ktorá nie je majetkovo a právne vysporiadaná.
• Ak si včas kúpu zorganizujete sami, určite by ste mali kúpno-predajnú zmluvu prekonzultovať s právnikom.